Les promoteurs chinois rachètent des obligations à un prix réduit
Les promoteurs immobiliers chinois en difficulté profitent de la spirale des coûts pour racheter des obligations en dollars à des taux réduits.
Times China Holdings Ltd. Powerlong Real Estate Holdings Ltd. et Agile Group Holdings Ltd. ont révélé un total de 132 millions de dollars de rachats supplémentaires. Tous les billets concernés arrivent à échéance en mars ou en avril.
Le secteur chinois de la construction étant confronté à des problèmes de liquidités, les billets en dollars chinois ont vu leur prix chuter pendant des mois. Cela a conduit à un nombre record de défauts de paiement. La principale source de liquidités a été mise à mal par la chute des ventes de logements neufs. Certains constructeurs profitent de la vente d’obligations pour réduire leur dette à des prix bien inférieurs à leur valeur nominale.
D’une manière générale, les rachats n’ont pas contribué à améliorer le sentiment dans le secteur. Selon les analystes de Jizhou Dong, Stella Guo et Nomura International Hong Kong Ltd., les rachats de Powerlong « sont l’une des meilleures méthodes pour répondre aux préoccupations du marché concernant la situation financière de la société ainsi que pour renforcer la foi du marché » dans la société.
– Times China a annoncé qu’elle avait racheté 82,8 millions de dollars d’obligations à deux dollars du 10 janvier au 28 février,
– Agile a déclaré qu’elle avait racheté 44,1 millions de dollars de son obligation à 7,6 % échéant le 7 mars 2007.
– Powerlong a annoncé un autre rachat de 5 millions de dollars de son obligation à 3,9 % échéant le 13 mars.
Les prix des maisons en Chine ont augmenté en janvier en raison des efforts déployés pour augmenter les ventes de biens immobiliers.
Les politiques et les efforts de la Chine pour augmenter les ventes immobilières portent leurs fruits
Après la révélation du scandale de la dette d’Evergrande, la confiance des acheteurs chinois dans le marché immobilier local a été sévèrement affectée. Les données officielles publiées ont montré que les prix des logements en Chine en janvier ont connu une augmentation d’un mois sur l’autre, les prêteurs et le gouvernement ayant mis en œuvre des mesures pour augmenter les ventes de biens immobiliers.
Les analystes estiment que les données de janvier sur les prix des logements sont un indicateur positif que la forte baisse de l’immobilier commence à être freinée après que des ajustements politiques appropriés et proactifs ont été effectués au quatrième trimestre 2021, en particulier dans les politiques financières et de crédit.
Sheng Guoqing (statisticien en chef du Bureau national des statistiques de Chine) a déclaré que le mois de janvier a vu une inversion de la baisse de 0,1 pour cent en glissement mensuel en décembre. Il a fait état d’une augmentation de 0,6 pour cent des prix des logements dans les villes les plus importantes de Chine. Beijing a augmenté de 1 % et Shanghai de 0,6 %.
Selon le NBS, 70 zones urbaines de grande et moyenne taille ont vu leurs prix des logements neufs baisser en janvier. C’est 11 de moins que le mois précédent. 55 villes ont également connu une baisse des prix des biens d’occasion, soit huit de plus qu’en décembre.
« Cela montre que la politique de relance du gouvernement au quatrième trimestre de l’année dernière, en particulier la politique d’assouplissement des prêts hypothécaires, a permis de freiner la baisse des prix des logements », a déclaré Yan Yuejin (directeur de recherche à l’institut de R&D Ehouse China, basé à Shanghai) au Global Times.
Le marché immobilier chinois est sous pression depuis septembre. Cela est dû aux défauts de paiement d’Evergrande Group, un promoteur fortement endetté, et d’autres promoteurs. Elle suscite également des inquiétudes quant aux conditions du marché.
Nouvelles politiques
Pour stabiliser le marché, les régulateurs ont mis en œuvre un certain nombre de mesures, notamment l’accélération des fusions et acquisitions par les promoteurs immobiliers endettés afin de réduire les restrictions de financement.
Après avoir libéré 1 000 milliards de yuans (158,05 millions de dollars) de liquidités, la banque centrale chinoise a décidé de réduire le taux préférentiel de référence des prêts (LPR), le 20 décembre, après l’avoir réduit pendant un an.
Certaines villes chinoises ont réduit les exigences en matière d’acompte pendant les vacances de la Fête du Printemps pour aider à créer la demande.
La municipalité de Chongqing, dans le sud-ouest de la Chine, affirme que les banques locales ont réduit le taux d’acompte pour les prêts immobiliers à 20 % pour les acheteurs qui n’avaient pas d’antécédents hypothécaires pendant la Fête du printemps. Cette mesure fait suite à une réduction similaire des prêts immobiliers à Ganzhou, dans l’est de la Chine, dans la province du Jiangxi, et à Heze, dans l’est de la Chine, dans la province du Shandong.
M. Yan a déclaré que « les données de la NBS, associées aux performances des banques locales, laissent entrevoir un assouplissement des politiques hypothécaires qui abaissera largement les seuils d’achat des logements, ce qui contribuera à activer les transactions sur le marché immobilier. »
Le principal planificateur économique de la Chine, la Commission nationale du développement et de la réforme (NDRC), a publié la dernière politique gouvernementale.
Selon un avis de la NDRC, de nouvelles politiques fiscales préférentielles sont en cours d’élaboration pour soutenir les entreprises immobilières. Cela s’inscrit dans le cadre des efforts de la NDRC pour promouvoir une croissance régulière de l’économie industrielle par le biais de diverses politiques.
La Chine augmentera les déductions avant impôt pour les équipements achetés par les micro, moyennes et petites entreprises (MPME), les entreprises immobilières dont le revenu d’exploitation est inférieur à 2 milliards de yuans ou les actifs inférieurs à 100 millions.
« Dans le passé, les politiques favorables aux MPME ne mentionnaient pas les entreprises immobilières. Cela marque un changement d’orientation politique. Yan a déclaré que la politique de réduction des impôts pour les équipements et les appareils est liée à l’investissement dans les terrains et la construction de nouvelles maisons. Cela réduira la pression sur les investissements lors du prochain cycle. »
Yan a déclaré que la norme de la NDRC couvrira presque toutes les entreprises immobilières qui ne sont pas classées parmi les 100 premières au niveau national. Cela s’explique par le fait que la plupart des promoteurs immobiliers font moins de 2 milliards de yuans par an.
Les quatre principales banques chinoises, dont la People’s Bank of China et l’Industrial and Commercial Bank of China, ont commencé à baisser le taux d’intérêt sur les prêts immobiliers pour les acheteurs d’une première maison à Guangzhou, dans la province du Guangdong (sud de la Chine).
L’avenir de l’immobilier
Les analystes ont déclaré qu’en 2022, les nouvelles demandes de prêts immobiliers seront inférieures à la forte demande du marché et à l’environnement hypothécaire serré de l’année précédente.
Selon le rapport de Ping An Securities, le financement immobilier bénéficiera d’une protection réglementaire pour une demande raisonnable. Toutefois, la confiance des acheteurs de logements et la confiance des investissements des entreprises immobilières doivent être renforcées de toute urgence.
Des améliorations mensuelles ont été apportées au financement des entreprises immobilières. Ping An Securities rapporte que l’augmentation en février des montants des prêts à moyen et long terme aux ménages a été de 227,2 milliards de yuans, ce qui est inférieur à 2021. Cela reflète l’incapacité des acheteurs à entrer sur le marché.
L’industrie immobilière chinoise a été un moteur important de la croissance économique pendant de nombreuses années. Cependant, sa popularité a ralenti en 2021, notamment au quatrième trimestre, en raison des mesures politiques visant à réduire l’effet de levier dans le secteur immobilier.
Dong Dengxin, de l’Institut des finances et des valeurs mobilières de l’Université des sciences et technologies de Wuhan, a déclaré que la contribution du secteur immobilier au PIB en 2022 resterait à 6,78 % du niveau de 2021.
Wu Chaoming, économiste en chef chez Chasing Securities, est moins confiant quant aux prévisions de cette contribution.
Si vous êtes optimiste, les ventes et les investissements immobiliers passeront probablement d’une croissance annuelle négative à une croissance positive en milieu d’année. Wu a déclaré que l’immobilier contribuerait peu au PIB sur l’ensemble de l’année.
Les analystes estiment que les dépenses de consommation deviendront un moteur important de la croissance économique.
Wang Dan, économiste en chef de la Hang Seng Bank (Chine), a déclaré que les moteurs traditionnels tels que l’immobilier et les infrastructures sont nécessaires pour obtenir une croissance stable. Cependant, il ne pense pas qu’ils seront les principaux moteurs de la croissance économique de la Chine.
La NBS a indiqué que les dépenses de consommation de la Chine en 2021 contribueront à 65,4 % de son économie et à 5,3 points de pourcentage de la croissance du PIB. Entre 2011 et 2020, les dépenses de consommation de la Chine représentaient 53,3 % du PIB.
Les analystes pensent que la consommation jouera un rôle plus important dans la croissance économique qu’en 2022 en raison de son énorme potentiel.
Bien que la Chine soit confrontée à de nombreux problèmes, il n’y a pas de solution facile. Le message clé de l’examen économique annuel du FMI au titre de l’article IV publié en janvier est que la Chine devrait rééquilibrer vers un modèle davantage fondé sur la consommation pour stimuler les perspectives de croissance à court et à long terme.
L’équilibre de l’immobilier en Chine
La Chine a atteint une croissance du PIB de 8,1 % en 2013, son taux de croissance le plus élevé depuis 10 ans, malgré de forts vents contraires économiques dans le monde, notamment la pandémie de COVID-19. La Chine a dépassé les attentes du Fonds monétaire international et a largement dépassé son propre objectif de 6 %.
Les performances économiques de la Chine ne sont peut-être pas aussi fortes qu’on pourrait le croire. Cela est dû au fait que les chiffres de la croissance en glissement annuel ont été flattés par la pandémie de 2020, qui a vu le taux de croissance chuter brutalement à 2,3 %. La dynamique de croissance de la Chine au second semestre a été inférieure à celle du premier (12,7 %) en raison des efforts du gouvernement pour contrôler le secteur immobilier.
La Chine doit être prudente. Le rapport entre le revenu annuel et le prix des logements a été multiplié par trois environ au cours des 20 dernières années. Il est désormais de 43,15 à Shenzhen, 42,47 à Pékin et 33,36 à Shanghai. À titre de comparaison, il est de 13,37 à Londres, 8,76 à New York et 13,37 à Londres. Cette situation s’explique en partie par une mauvaise répartition des ressources. La Chine a construit trop de gratte-ciel et d’hôtels de luxe et pas assez de logements abordables. Il convient également d’être prudent en matière de spéculation.
Le gouvernement a mis en œuvre trois grandes mesures politiques pour stabiliser les prix des logements, réduire l’exposition des banques commerciales au secteur et forcer les promoteurs immobiliers à se désendetter. Ces mesures sont entrées en vigueur en 2021. La première consistait à imposer « trois lignes rouges aux promoteurs immobiliers ». En août 2020, le gouvernement chinois a déclaré que quelques grands promoteurs ne pouvaient pas avoir un ratio passif/actif de plus de 70 %, un ratio d’endettement net de plus de 100 % ou un ratio trésorerie/dette à court terme de plus de 100 %. Ces lignes rouges ont été imposées l’année dernière à l’ensemble du secteur de l’immobilier. Les promoteurs qui ne respectent pas ces lignes rouges seront soumis à des limitations de dette plus strictes par les régulateurs.
La Chine a également introduit de nouvelles limites aux prêts accordés par les banques au secteur de l’immobilier. La limite des prêts immobiliers pour les grandes banques commerciales d’État est de 40 %. Les prêts hypothécaires sont limités à 32,5 %. Les régulateurs fixent des limites pour les banques plus petites en fonction de leur taille.
La Chine a également modifié la manière dont les gouvernements locaux vendent les droits fonciers. On espère que le nombre limité de ventes aux enchères centralisées permettra de faire baisser les prix.
Ces mesures peuvent contribuer à expliquer pourquoi le taux de croissance cumulé du financement immobilier est passé de 54,2 % en janvier 2021 à 4,2 % en décembre. Le taux de croissance cumulé des ventes totales de logements est passé de 133,4 % à 4,8 % en mètres carrés et de 104,9 % à 1,9 % en valeur sur la même période. Le taux de croissance cumulé des investissements dans la promotion immobilière en Chine est passé de 38,3 % à 4,4 %, ce qui représente une baisse significative même en tenant compte de l’effet de base.
Il n’est pas surprenant que la part élevée de l’investissement immobilier ait vu la croissance de l’investissement total chuter de 35 % en janvier à 4,9 % en décembre 2021. Ce n’est pas une bonne nouvelle pour l’économie chinoise. Malgré le fait que la contribution de l’investissement à la croissance du PIB ait considérablement diminué depuis 2010, elle reste importante. La reprise économique a été alimentée par la demande d’investissement.
Selon un rapport de la Banque mondiale de 2020, la part des activités liées au logement dans les investissements en actifs fixes et le PIB de la Chine est aujourd’hui bien plus élevée que les niveaux auxquels les États-Unis connaissaient un boom immobilier en 2006. Le gouvernement chinois a réagi à la baisse de la croissance du PIB au troisième trimestre 2021 en ajustant ses politiques pour limiter les emprunts excessifs des promoteurs immobiliers.
Le gouvernement chinois a souligné que les politiques visant à résoudre les problèmes structurels et financiers ne devaient pas entraver la croissance économique. Toutefois, cet équilibre ne sera pas facile à atteindre lorsqu’il s’agira du secteur immobilier. Étant donné la dépendance de l’économie à l’égard de l’immobilier, cela pourrait avoir de graves conséquences.
Le gouvernement chinois aurait dû utiliser des politiques fiscales et monétaires plus expansives l’année dernière pour augmenter la croissance globale. Pour compenser les effets négatifs du ralentissement des investissements immobiliers sur la croissance économique, il aurait dû augmenter la croissance des investissements en infrastructures. En réalité, les investissements en infrastructures n’ont augmenté que de 0,4 % l’année dernière, contre 0,9 % en 2020.
La bonne nouvelle est que le gouvernement chinois a récemment déclaré que la stabilisation de la croissance était sa priorité absolue. La Chine dispose d’une grande marge de manœuvre pour mettre en œuvre une politique budgétaire et une politique monétaire expansionnistes. Les marchés sont optimistes et pensent que la Chine atteindra un taux de croissance supérieur à 5,5 % d’ici 2022. On espère que la lenteur de la croissance du PIB chinois prendra fin, comme c’est le cas depuis plus d’une décennie.
Le marché immobilier chinois devrait rebondir cette année
Le marché immobilier chinois restera mou pendant la première moitié de 2022, puis rebondira plus tard dans l’année en raison d’un manque de liquidités des promoteurs.
La deuxième plus grande économie du monde était autrefois un pilier solide de son secteur immobilier. Mais l’année dernière, Beijing a lancé une campagne de désendettement pour mettre hors jeu les principaux promoteurs. Cela a perturbé la réalisation des projets et refroidi le sentiment des acheteurs.
La Chine n’est pas seulement confrontée à un refroidissement du marché immobilier, mais aussi à des épidémies sporadiques de COVID-19 qui pourraient entraîner une baisse de la production industrielle et de la consommation.
Le prix moyen des logements a baissé de 1,0 % au cours du premier semestre de cette année.
Les prix des logements devraient augmenter de 2,0 % au cours de l’année.
« Les prix des logements vont augmenter s’il n’y a pas de freins », a déclaré Li Qilin (économiste en chef chez Hongta Securities), ajoutant que l’environnement du crédit s’est légèrement amélioré depuis le début de l’année.
« Les transactions immobilières seront nettement meilleures dans les villes de premier ou de second rang en raison de leurs avantages économiques et démographiques. »
Les autorités ont révélé une série de mesures pour augmenter les ventes et le sentiment. Elles permettent notamment aux promoteurs d’accéder à davantage de fonds de prévente sous séquestre et exigent des acomptes moins élevés pour les acheteurs d’une première maison. Elles permettent également aux banques commerciales de baisser leurs taux hypothécaires.
Bien que les analystes soient plus optimistes quant à la demande et à l’offre de logements, ils ont également déclaré que le sentiment ne s’est pas totalement rétabli et que les sociétés immobilières continuent de faire face à des pressions financières.
Les ventes immobilières devraient chuter de 14,0 % au premier trimestre, contre une baisse de 16,0 % dans le sondage de novembre. Pour l’ensemble de l’année, les ventes devraient chuter de 7,5 %.
Les personnes interrogées ont déclaré que les politiques visant à réguler la demande, en particulier la demande réelle, seraient assouplies, mais les vendeurs continuent de s’appuyer sur les rabais.
Huang Yu, vice-président de la China Index Academy, un institut immobilier basé à Beijing, a déclaré que les acheteurs de maisons ne sont pas confiants et que les rabais restent un outil marketing puissant.
« Les villes de premier et de second rangs connaîtront une augmentation du nombre de transactions immobilières, ce qui entraînera une hausse structurelle des prix des logements dans tout le pays. »
Le ministre chinois du logement s’est engagé à maintenir la stabilité du marché immobilier cette année et à répondre à la demande réelle.
Les entreprises immobilières devraient investir 2,0 % de moins au premier semestre et 1,5 % de plus pour l’ensemble de l’année.
Le taux de croissance le plus faible depuis 17 mois a été de 4,4% pour les investissements immobiliers en 2021. Toutefois, les ventes immobilières ont augmenté de 1,9 % par région.
Lu Wenxi (analyste en chef chez Centaline), a déclaré que « les sociétés immobilières soumises à la pression du capital seront prudentes en ce qui concerne les achats de terrains et les investissements immobiliers. »
Daniel Yao, responsable de la recherche en Chine chez JLL, s’attend à ce que les autorités accordent davantage de prêts aux sociétés immobilières pour le développement de projets. Elles leur permettront également d’émettre plus facilement des obligations pour alléger la pression sur les liquidités et stabiliser les perspectives.